越南实现可持续住房模式的具体步骤

　　记者问：近年来，越南城市房价持续上涨，负担能力问题日益引发担忧。如果这一趋势得不到解决，可能产生哪些长期影响？

　　郑河答：当房价涨幅远超收入增长时，其经济影响不仅限于房地产行业，还会蔓延至更广泛的社会和人口结构动态。

　　首先，不断上涨的住房成本给家庭财务带来巨大压力，挤占了用于教育、医疗保健和育儿等其他必要支出的可支配收入。这进而导致生活质量下降、出生率降低，并最终引发威胁长期经济稳定的人口结构变化。在越南的主要城市，我们已经看到这种迹象。

　　其次，它会抑制国内消费——对于像我们这样处于转型期的经济体来说，消费是至关重要的增长引擎。当人们将大部分收入用于住房时，就会削减其他方面的支出，拖慢经济动能。

　　第三，越南可能陷入中等收入陷阱的风险。多年来，我们在低成本劳动力和年轻人口结构方面的比较优势，帮助我们抓住了全球制造业浪潮。但如果住房成为阻碍技术劳动力和国内消费的瓶颈，这一优势可能会迅速丧失。

　　越南政府已意识到这些风险，并开始探索新战略以提高住房可负担性。但任何成功的政策转变，都必须大胆、基于数据且公平。

　　记者问：相比之下，马来西亚常被视为住房市场相对可负担的国家。促成这一点的关键因素是什么？与越南相比如何？

　　郑河答：马来西亚的住房市场是一个有用的研究案例，因为它结合了市场机制和有针对性的国家干预。有几个结构性要素尤为突出。

　　首先，马来西亚的房价收入比仍处于可控范围，略高于平均年收入的七倍。相比之下，在河内或胡志明市，该比率很容易超过18至20倍，使得自有住房对大多数工薪家庭来说越来越遥不可及。

　　马来西亚的抵押贷款利率也相对较低，徘徊在3%至4%之间，而越南近年来的利率则高达两位数。这提高了中等收入家庭的负担能力和贷款可及性。

　　最重要的是，马来西亚住房市场的供应端结构良好。该国不同价格区间始终有持续的经济适用房供应渠道。截至2024年，平均房价约为25亿越南盾（9.6万美元），超过60%的新建单元价格低于20亿越南盾（7.7万美元）。这种细分使市场能满足广泛的基层需求，而不仅仅是高端买家或投资者。

　　马来西亚还大力投资公共交通，并早早采用了公交导向型开发模式（TOD）。这有助于缓解市中心拥堵，使城市增长更均衡地分布，防止地价失控飙升。

　　记者问：能否详细介绍一下马来西亚为确保住房可负担性而实施的具体政策？其中哪些可能适用于越南的国情？

　　郑河答：马来西亚的住房战略植根于三大支柱：健全的分区和土地使用法规、大规模的经济适用房计划以及强有力的反投机措施。

　　他们的规划和分区法律定义明确，并下放给州政府执行，允许地方层面灵活操作。新开发项目必须将其总单元数的一部分（通常为15-40%）分配给经济适用房。例如，雪兰莪州规定，新住宅项目中至少30%的单元价格必须低于25万林吉特（5万美元）。

　　马来西亚推行多种经济适用房计划，每种都针对不同的收入群体。“一个马来西亚人民房屋计划”（PR1MA）针对中等收入家庭，提供土地折扣、全额贷款抵押贷款（LTV）和限定售价。针对低收入群体，“人民组屋计划”（PPR）以低至5万林吉特（1.15万美元）的价格出售单元，或提供补贴性租赁选项。在一些州，公务员和土著（Bumiputera）公民还能获得额外折扣和土地获取渠道。

　　为打击投机，马来西亚对短期房地产交易征收不动产收益税（RPGT）。本国公民在购房后头三年内出售房产，可能面临高达30%的资本利得税。非居民税率更高。该国还禁止“定金炒卖”（deposit flipping），并要求所有交易必须通过持牌经纪人和法律专业人士进行，以确保透明度并限制投机行为。

　　这些政策不仅务实，而且具有可执行性。越南当然可以借鉴这种多管齐下的方法，并根据我们的制度环境进行调整。

　　记者问：能否详细说明该国的土地使用政策和发展法规如何促成更平衡的市场？这些经验是否适用于越南？

　　郑河答：马来西亚在城市规划上采取了结构完善的方法，住宅、商业和农业等土地使用分类定义清晰且执行到位。重要的是，各州在土地事务上拥有自主权，这使它们能在遵循国家原则的同时，根据本地需求调整政策。

　　马来西亚模式特别有效之处在于其一致性和可预测性。例如，即使商业用地也可开发为住宅，但有明确的指导方针，如更高的公用事业费用或在规定期限内限制转售。

　　此外，许多州要求新住宅开发项目中必须将相当大比例的单元分配给经济适用房或社会住房部分，例如雪兰莪州要求30%，柔佛州则高达40%。

　　这里的关键在于，这些比例并非仅仅是建议。它们被嵌入地方分区法规和开发许可中。这确保了经济适用房不是事后补救措施，而是城市增长的内置组成部分。

　　对越南而言，这提供了一个宝贵的先例。我们需要一个更透明、可执行的框架，将经济适用房配额纳入城市发展规划。明确的土地使用规则，结合开发激励措施和法律确定性，有助于在不牺牲市场效率的前提下，释放更公平的增长潜力。

　　记者问：鉴于越南当前的政策和市场现实，应采取哪些具体步骤以实现更具包容性和可持续性的住房模式？

　　郑河答：越南现在可以优先采取几项行动，有些是监管性的，有些是制度性的，还有些是市场导向的。

　　首先，越南需要强制规定大型住宅开发项目中必须划出一定比例的土地用于经济适用房。设定20%至30%的门槛将是一个良好的开端，尤其适用于超过一公顷的项目。这应与法律要求挂钩，并明确规定违规处罚。

　　政府还应向建设社会住房的开发商提供切实的财政激励措施，例如免除土地使用费、快速审批许可流程，或以补贴价格直接分配土地。没有这些，私营部门的参与度将仍然有限。

　　其次，我们迫切需要建立一个集中、透明的房价数据库。这将增强消费者的知情权，并帮助政策制定者实时监控投机泡沫。

　　越南应效仿马来西亚，对短期房地产收益征税，并遏制炒房行为。结合禁止在所有权最终确定前转让定金的规定，这有助于减轻投机压力，恢复市场稳定。

　　最后，我们必须实现房地产经纪行业的专业化。通过颁发执照、强制信息披露，并要求所有交易通过认证的交易平台进行，将在保护买家和提高市场效率方面发挥长远作用。

　　住房既是经济资产，也是社会基石。如果越南想要实现可持续增长，就必须确保住房服务于大多数人，而不仅仅是富人或投机者。